Guía
Amortizar hipoteca: ¿reducir plazo o reducir cuota?
Ejemplo con números de una amortización anticipada de 20.000 € en una hipoteca de 150.000 € al 3 %: cuánto ahorras reduciendo plazo y cuánto reduciendo cuota.
Por el equipo de Cuentas de Casa Actualizado el 5 min de lectura
Si amortizas parte de la hipoteca, reducir el plazo ahorra más intereses que reducir la cuota. En el ejemplo de esta guía (150.000 € al 3 % a 25 años, amortizando 20.000 € al quinto año), reducir plazo ahorra unos 14.300 € de intereses y termina la hipoteca 4 años antes; reducir cuota ahorra unos 6.600 € y baja la cuota de 711 € a 600 €. Reducir cuota tiene sentido cuando lo que necesitas es aliviar el mes a mes.
Cómo funciona una hipoteca en España: el sistema francés
Casi todas las hipotecas en España se amortizan con el sistema francés: pagas una cuota constante (mientras no cambie el tipo) y, dentro de ella, cada mes cambia el reparto entre intereses y capital.
- Intereses del mes = capital pendiente × TIN anual ÷ 12.
- Capital amortizado = cuota − intereses.
- Nuevo pendiente = pendiente anterior − capital amortizado.
La cuota se calcula con esta fórmula, donde C es el capital, i el tipo mensual (TIN ÷ 12) y n el número de cuotas:
Cuota = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)
El ejemplo de partida
| Dato | Valor |
|---|---|
| Capital | 150.000 € |
| TIN | 3 % anual (0,25 % mensual) |
| Plazo | 25 años (300 cuotas) |
| Cuota mensual | 711,32 € |
| Intereses totales en 25 años | 63.395 € |
Las tres primeras cuotas muestran por qué al principio se paga sobre todo interés:
| Cuota | Intereses | Capital | Pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 375,00 € | 336,32 € | 149.663,68 € |
| 2 | 374,16 € | 337,16 € | 149.326,53 € |
| 3 | 373,32 € | 338,00 € | 148.988,52 € |
Tras 5 años (60 cuotas) se han pagado 20.937 € de intereses y quedan 128.258,21 € por pagar, con 240 cuotas por delante y 42.458 € de intereses pendientes si no se hace nada.
Amortizar 20.000 €: las dos opciones
En ese momento, la familia amortiza 20.000 €. El pendiente baja a 108.258,21 €. El banco pregunta: ¿reducimos plazo o cuota?
| Sin amortizar | Reducir cuota | Reducir plazo | |
|---|---|---|---|
| Cuota | 711,32 € | 600,40 € | 711,32 € |
| Cuotas que quedan | 240 (20 años) | 240 (20 años) | 192 (16 años) |
| Intereses que quedan | 42.458 € | 35.837 € | 28.149 € |
| Ahorro de intereses | — | 6.621 € | 14.309 € |
Por qué reducir plazo ahorra más
Los intereses se pagan sobre el capital pendiente y durante el tiempo que se debe. Al mantener la cuota de 711,32 €, como los intereses del mes son menores, una parte mayor de cada cuota va a capital: la deuda baja más deprisa y está viva menos tiempo. Reduciendo cuota se paga menos cada mes, pero el capital se devuelve al mismo ritmo lento durante los 20 años, y en todos esos meses el pendiente es mayor que en la otra opción.
Cuándo conviene reducir la cuota
Reducir plazo es lo que más ahorra, pero no siempre lo que más conviene:
- Si el mes a mes está justo: 111 € menos de cuota pueden ser la diferencia entre llegar o no a fin de mes, o entre tener fondo de emergencia o no tenerlo.
- Si esperas una bajada de ingresos (excedencia, jubilación, un hijo).
- Si tienes otras deudas más caras: el dinero rinde más pagando antes la de mayor tipo.
Una opción intermedia: reducir cuota y seguir pagando la diferencia como amortizaciones periódicas cuando puedas. Tienes la flexibilidad de la cuota baja y, si mantienes el esfuerzo, un resultado parecido al de reducir plazo.
Antes de amortizar, comprueba
- La comisión por amortización anticipada. Para los préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019, la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario fija topes: en tipo variable, hasta un 0,25 % durante los 3 primeros años o un 0,15 % durante los 5 primeros (según el contrato), y nada después; en tipo fijo, hasta un 2 % los 10 primeros años y un 1,5 % el resto. Revisa tu escritura: los contratos anteriores pueden tener otras condiciones.
- Que tienes fondo de emergencia. Lo que entregas al banco no vuelve.
- Las vinculaciones. Si la bonificación del tipo depende de productos (seguros, nómina), amortizar no la cambia, pero conviene revisar si compensan.
- El tipo de tu hipoteca frente a otras opciones sin riesgo para ese dinero. Amortizar una hipoteca es una rentabilidad segura igual a su tipo de interés.
- La fiscalidad, si tu hipoteca es anterior a 2013 y aplicas la deducción por vivienda habitual en régimen transitorio: consulta cómo te afecta antes de decidir.
Los cálculos de esta guía son exactos para el ejemplo descrito, con tipo fijo y sin comisiones. En una hipoteca variable, la cuota cambia en cada revisión. No es asesoramiento financiero: compruébalo con tu banco y con las condiciones de tu préstamo.
Hazlo con tu hipoteca
En Cuentas de Casa, la ficha de cada deuda tiene un simulador «¿Y si…?»: pones cuánto amortizarías, si reduces plazo o cuota y la comisión, y ves al momento los meses y los intereses que te ahorras con tus datos reales. También se lo puedes preguntar al asistente: «¿qué pasa si amortizo 20.000 € reduciendo plazo?».